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三中全会或定调楼市,长效机制难取代行政调控

2013-10-28

就在市场对“十八届三中全会后楼市调控的行政手段将被长效机制替代”的判断渐渐认可的时候,北京市住建委出台的以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”无疑给各方泼了冷水。

 “现在来看,十八届三中全会将给楼市调控定下调子,”国务院发展研究中心一位负责人对记者表示,“但预计在一段时间之内,行政手段与长效机制还将并存。”

 事实上,新一届政府就任以来,在多个领域强调了市场化、规范化的思路,这与以往的调控路径不同。但是,业内人士分析,即使楼市调控的长效机制能够出台执行,但仍然无法完全取代行政调控对于房价的控制作用。

 北京“干预”样本

 10月23日,北京楼市迎来了久违的政策声音。

 北京市住建委出台了以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”,要求限定自住型商品住房的价格低于同地段、同品质的商品住房约30%,且套型建筑面积以90平方米以下为主,最大套型建筑面积不超过140平方米。

 按照北京市住建委的计划,今年北京将推出2万套自住型商品房,明年计划推出5万套左右,购买对象将面向全市符合限购条件的家庭,其中包括非京籍家庭。

 这无疑是北京市政府主管部门行政干预楼市的又一次升级。

 “这是根据北京市在今年上半年提出的‘新限价房’概念提出的调控措施,主要针对的是中等收入家庭,房源性质也是为满足自住、改善型需求的产权完整的商品房。”北京市住建委一位负责人表示。

 在此之前,北京市住建委已经明确,这一类自住型商品房的土地出让将以“限房价、竞地价”的方式出让,也即政府在地块出让时就限定这一地块上所建商品房的价格,在这一售价的限定条件下,开发商按照“价高者得”的方式竞拍。

 事实上,这一次北京市出台新政,与其日益严峻的房价上涨形势压力相关。

 就在“京七条”出台的前一天,国家统计局发布9月份房价数据,北京市房价同比涨幅超20.6%,名列全国70个大中城市房价涨幅第一。北京的房价调控压力陡增,这让第四季度成为北京房价调控关键季。

 而梳理北京历年来的楼市调控政策,不难看出,每当房价上涨压力增大时,政府相关部门首选的政策基本都为行政调控政策。

从2010年4月份开始,北京的楼市调控就选择了“强硬”的行政方式,从最早的限贷、限购以及限制外资,到今年的限制预售审批,行政调控手段逐渐升级,行政措施和执行细则也更加严格。

 北京市房地产业协会一位负责人表示,利用行政手段干预市场交易,这其实并不是最合适的,但在当前市场供求矛盾过于紧张的情况下,采用限购等非经济手段影响大、见效快,还是能够发挥一定作用的。

 土地财政是“根子”

 事实上,近期不只是北京的楼市调控在升级,深圳在国庆节后也出台了“深八条”配合贷款调控政策。而业内人士分析,北京和深圳的动作或许也将成为接下来一线城市楼市调控的样本。

 “现在中央担心的不是热点城市价格上涨、土地高溢价成交,而是这种市场表现带来的楼市失控预期。”上述国务院发展研究中心一位负责人对记者表示,“接下来,在影响市场的各方面,比如信贷、融资、地方审批,预计都能看到调控收紧的迹象。”

 “年内政策的着力点应该主要还是在地方政府身上,住建部以及其他相关部门的调控问责会从严。”一位住建部内部人士告诉记者。

 但是,业内人士也分析,如果地方政府依赖土地财政的格局无法改变,那么地方政府在楼市调控上采取行政干预的短期行为也将不会停止。

 在2013年各地的财政预算中,国有土地收入预算为3.3万亿元,而2013年各地方政府要偿还的各种债务,保守估计将接近2万亿,约占全年财政预算收入的近两成,是土地出让收入预算的一半多。

 但尽管如此,在国内经济增长仍然较缓的背景下,债务高企的地方政府仍需依靠土地出让收入来缓解压力。

 “现在我们的地方财政预算中,收入支出结构基本上是固定的,”某城市的财政部门负责人告诉记者,每年当地政府的本级收入只能负担政府人员费用、办公支出等基本项目,“想要发展城市经济,现在我们只能依赖中央划拨、超收收入、土地出让金,而发的地方债大部分仍然要靠土地出让金来还。”

 中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为,土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段,政府通过土地出让和抵押等环节,可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱,政府也会通过土地出让让企业和资本进入,进而带动区域发展。”

 “现在看来,财政改革也难以立即见效,因此地方政府依赖土地收入的情况在短期内很难改变。”房地产业内分析人士陈剑波如是说。

 “尽管现在市场一直看好十八届三中全会的楼市调控长效机制,但从目前的情况看,长效机制即使建立,也难以立即见效,因此行政手段在一段时间之内很难退出,”陈剑波表示,“从目前决策层传递出的信息来看,强化原有政策、限制地方微调、加强地方问责的细化措施落地的可能性更大一些。”(

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